Лев Каплан: Строительный комплекс загублен, потому что у нас нарушены все принципы девелопмента

Известно, что в Северной столице 1 ноября проходила XIX практическая конференция «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Её организатором традиционно выступил Союз строительных объединений и организаций. Наш добровольный питерский эксперт прислал выступление на этой конференции хорошо известного в профессиональном сообществе Льва Каплана, директора «Союзпетростроя». Предлагаем нашим читателям ознакомиться с выступлением Льва Моисеевича.

***

Застройщики загубили строительный комплекс, потому что у нас нарушены все принципы девелопмента. Я назовут три принципа строительного девелопмента.

Во-первых, чёткое разделение функций. Есть застройщики, есть подрядчики, есть субподрядчики, есть проектные организации. У нас в крупных инвестиционно-строительных компаниях всё смешано. Они нанимают подрядчиков за нищенскую цену и их угнетают. Поэтому нет ни одной крупной компании, которая могла бы осуществить масштабный проект.

Во-вторых, незыблемый принцип равенства сторон. Заказчики, подрядчики и застройщики должны быть в равном положении. Никто никого не должен угнетать. Потому что если это равенство нарушено, то нарушается и весь инвестиционно-строительный процесс. Такого равенства у нас нет. В частности, в Гражданском кодексе записаны обязанности подрядчиков и ничего не сказано об обязанностях заказчика – вовремя принять и вовремя оплатить работы.

И, в-третьих, это принцип безусловного выполнения контрактов. Никому не приходит в голову нарушать контракт, потому что это чревато потерей имиджа и судебными издержками.

Все эти принципы у нас не работают и перевёрнуты с ног на голову. Поэтому хотелось бы поговорить о системном подходе к качеству. Напомню основы политэкономии. Вы знаете, что в рыночной экономике любой произведённый товар должен обладать потребительной стоимостью, то есть быть полезным и нужным для покупателя. Иначе он не имеет цены, не может быть объектом купли-продажи. Эти азбучные истины классической политэкономии необходимы для понимания того, насколько важны вопросы качества товара.

Недаром в цивилизованном мире ценится качество, а не количество. У нас, к сожалению, всё наоборот. Главстрой гонит этажи, все гоняются за количеством. Монополизм застройщиков приводит к низкому качеству строительства, потому что всем некогда заботится об этом вопросе.

Всё это в полной мере относится к сфере строительства. Мы тоже производим товары, которые должны иметь потребительную стоимость и в то же время должны иметь меновую стоимость, то есть, быть объектом купли-продажи. Конечно, в строительстве всё гораздо сложнее. Требуется системный общий подход по внедрению качества.

Не могу не вспомнить и то обстоятельство, что постановлением Правительства от 2016 года предписано, что в строительстве, наряду с другими отраслями, могут быть только электронные аукционы по принципе наименьшей цены. Мы подготовили проект постановления, которое отменяет эту глупую поправку. Дело в том, что в 44-ФЗ есть ряд других способов определения конкурсных процедур. Тот факт, что по наименьшей цене конкурсы выигрывают различные компании, ведёт в дальнейшем к срыву контрактов, расторжению обязательств, демпингу и прочим неприятным вещам.

Про законодательство вообще без слёз не расскажешь. Оно меняется в стране систематически, причём не в лучшую сторону. Никто ещё не определил вопросы оценки качества – какой орган должен за это отвечать? Мы проводили круглые столы в службе Госстройнадзора и экспертизы и столкнулись с тем, что никто сегодня не может сказать, чем сегодня отличается жильё комфорт-класса от эконом-класса или бизнес-класса. Практически никто так и не смог этого объяснить.

В советское время, когда я работал в строительном тресте, у нас была может быть наивная, но действующая система качества: удовлетворительно, хорошо, отлично. Эта система при всём её несовершенстве, позволяла вывести средний балл по тресту. Например, в прошлом году уровень качества был 4,3, в этом году 4,5 – хорошо, показатели повысились. Сегодня законодательство ничего не определяет в этом плане.

Необходимо упорядочить государственный и негосударственный контроль за качеством. Очень важно контролировать не только конечную стадию работ, но и промежуточные этапы. Нужно ввести, как это было раньше, хозяйственную приёмку объектов заказчиком, а затем и полноценную государственную оценку качества. Сейчас многие застройщики принимают работу сами у себя, а комитет по строительному надзору со стороны наблюдает за этим явлением.

Архитектура и градостроительство также производит печальное впечатление. Я с тоской смотрю на так называемые «муравейники» – многоэтажные дома. При мне один из архитекторов показал вид на жилой квартал сверху – это же страшное зрелище. Всё пространство между высотными домами заполнено легковыми автомобилями. Там не только нет детских площадок, но невозможно пройти человеку, не задев автомобиль. То, что строят сейчас это абсолютно не достойно Санкт-Петербурга. Новые кварталы гораздо хуже пресловутых хрущёвок, где всё-таки, есть озеленение и социальная инфраструктура.

Проектирование также находится на очень низком уровне. На проектировщиков давят заказчики, требуя, чтобы проект был как можно дешевле. Исходные данные для проектов страдают неполнотой. Да и в целом архитектурные мастерские, которые появились вместо проектных институтов, практически все приписаны к застройщикам. И это далеко не тот подход, который ведёт к хорошему качеству строительства.

Изыскания. В городе действует 326 изыскательских организаций, причём многие из них из других регионов России. Они абсолютно ничего не понимают в наших грунтах, не обладают измерительной техникой и демпингуют. Я видел документ, в котором было указано, что одна из изыскательских компаний понизила цены изысканий на 80 процентов. О каком качестве работ при этом может идти речь?

Промышленностью стройматериалов в городе вообще никто не занимается. Комитет по строительству говорит, что это не его дело, остальные тоже отказываются. Между тем именно в промышленности стройматериалов закладываются инновационные решения. Путь инноваций в строительстве страшно тяжёл – нужно провести экспертизу инновационного предложения, нужно составить технические условия. А самое главное – необходимо, чтобы эти инновации попали в проектную документацию. Очевидно, что в промышленности стройматериалов тоже нужно наводить порядок.

Наконец, непосредственно строительство. Мы продолжаем строить всё то, что придумано в XX веке – кирпично-монолитные дома, панельные здания. Качество отделки, особенно в домах, которые покупает город, не выдерживает вообще никакой критики. Новосёлы, которые уехали из коммуналок и аварийных домов, говоря, что прежнее жильё было гораздо лучше, чем то, что им предоставляет Дальпитерстрой в Шушарах.

Нужно вернуться к практике строительства социального жилья силами компаний среднего бизнеса, которые сегодня не загружены. При Валентине Матвиенко мы строили по 600 тысяч квадратных метров социального жилья. Потом 247 тысяч, а сейчас практически ничего не строят. На мой взгляд, это неправильно, потому что город не может решать вопросы расселения коммуналок и аварийного жилья.

Всё, что происходит сейчас с капитальным ремонтом жилых домов, это издевательство над жильцами и над логикой. Необходимо прекратить выборочный ремонт и переходить к комплексному капремонту, особенно в историческом центре города. При этом необходимо создавать маневренный фонд для расселения людей на время ремонта. Возможно, для этого потребуется изменение градостроительного законодательства.

ОТ РЕДАКЦИИ. Интересно, что думаете о выступлении господина Каплана Вы, уважаемые читатели и профессионалы строительного саморегулирования? С нетерпением ждём на нашем форуме Ваших откликов на публикацию!

Ваш ЗаНоСтрой.РФ