Максим Федорченко: Перемены, «подаренные» 214-ФЗ, неизбежно отразятся и на строительных СРО

Главным испытанием для строительного рынка в 2018 году без сомнения, стали испытания в механизме долевого строительства. Своими мыслями о том, как отразится на важнейшей отрасли использование эскроу-счетов, а в перспективе и полный запрет долёвки, поделился руководитель Аппарата крупнейшей строительной СРО – Ассоциация строительных организаций Новосибирской области (АСОНО, СРО-С-284-21062017) Максим Федорченко. Полностью интервью Вы можете прочитать на региональном портале NGS.ru, а мы традиционно публикуем наиболее интересные моменты с точки зрения строительного саморегулирования.

***

Собеседник издания отметил, что пока существенные изменения на рынке не произошли, поскольку строительство – инерционная отрасль, с длинными проектами. Влияние перемен проявляется спустя год-два. Сейчас большинство строителей заканчивают ранее начатое, плюс набрали разрешений на строительство «про запас», чтобы подольше работать по старым правилам.

По новым требованиям, которые начали действовать с 1 июля 2018 года, ещё никто даже не начал строить. Хотя и эти новые жёсткие правила стали только переходным этапом к полной отмене прежней «долёвки», которая случится уже через 10 месяцев – с 1 июля 2019 года. С этого срока всё строительство будет осуществляться только на банковские кредиты или инвестиции застройщика, а деньги покупателей в стройку не пойдут, они будут складываться на своеобразные «аккредитивы» – эскроу-счета.
Деньги с этих счетов ни застройщики, ни банки использовать не смогут. Что касается банкиров, то они, конечно, смогут их «прокрутить» за время строительства, но если стройка не закончится в срок, то банку придётся все вернуть и разбираться с долгостроем самостоятельно. Так что и ответственность за результат, и значительные коммерческие риски лягут на банки. И самое главное – банки должны финансировать весь объём жилищного строительства. По экспертной оценке, это означает примерно десятикратное увеличение кредитования стройки. Возможно ли за оставшийся год настолько увеличить кредитные лимиты строителям? Пока ответа нет, а если финансирования не будет, то и объёмы строительства резко упадут.

Говоря о ценах на жильё, господин Федорченко обратил внимание на два фактора. Первый из них это стоимость кредитных денег, который сегодня составляет около 12% годовых. Срок строительства – два года, на протяжении которых постепенно осваиваются кредитные деньги. С учётом дополнительных административных расходов это даст порядка 15% роста себестоимости.

Второй фактор – сокращение рынка. Многие проекты теперь просто не получат кредитование. Своих денег у строительных компаний мало, их хватит разве только на один-два дома. Не надо быть экономистом, чтобы предположить, что произойдёт с ценами при сокращении предложения и росте себестоимости. Тем более, что ни банки, ни застройщики при новой схеме уже не будут заинтересованы продавать квадратные метры дёшево на начальном этапе.

Итогом станет сокращение рынка при значительном росте цен. Выросшие цены, правда, позволят сдавать качественное жильё. Это логично: более надёжная схема покупки и более комфортное жильё будут стоить денег.

Перемены неизбежно отразятся и на строительных СРО. Падение объёмов стройки ударит по подрядчикам, трудовым коллективам. В СРО АСОНО входят крупнейшие застройщики жилья (такие как «Вира-Строй», «Сибакадемстрой», «Стрижи», СМСС и многие другие). Но большинство наших членов это подрядные организации, а это более 1.000 строительных организаций области.

К сожалению, отрасль демонстрирует отрицательную динамику, начиная с 2014 года. Согласно данным Росстата, объёмы строительных работ падают в Новосибирской области катастрофически – на 20% и более ежегодно! Ожидали, что спад остановится в прошлом году, но этого не случилось. Текущий год для региона чуть лучше, но в целом по стране роста строительства нет. Если значительно сократятся объёмы сдаваемого жилья, то, по мнению Максима Владиславовича, отрасль может и вовсе уйти в пике.

Отвечая на вопрос, что же делать саморегуляторам с учётом экономической ситуации, господин Федорченко поделился опытом своей СРО. Только за этот год партнёрство инициировало множество совещаний, АСОНО совместно с мэрией и областным минстроем подготовили обращения в федеральный центр, а также поправки в 214-ФЗ. После принятия закона СРО провела уже несколько крупных семинаров с застройщиками и крупнейшими банками. Готовятся совещания с монополистами. Организуются встречи с участием руководителей органов надзора за долевым строительством, при этом юристы СРО отработали несколько правовых позиций по спорным юридическим вопросам.

Чтобы помочь строителям, АСОНО отменила вступительный взнос и ввела систему коллективного страхования. Благодаря этому ответственность всех членов партнёрства, даже малых компаний, застрахована на 200 миллионов рублей на каждый случай возможного причинения вреда.

ОТ РЕДАКЦИИ. Остаётся добавить, что интервью было опубликовано в СМИ на правах рекламы. Этот факт, конечно, нисколько не снижает остроты затронутых в беседе вопросов. А мы приглашаем читателей и всех специалистов СРО-сообщества к дискуссии – есть ли у системы саморегулирования возможность помочь строительным компаниям пережить новый спад рынка, на этот раз вызванный не экономическими проблемами, а очередными законодательными экспериментами?

Ваш ЗаНоСтрой.РФ