Прощай долёвка, здравствуй, разорённый малый бизнес с тысячами стройкомпаний и иже с ними многими СРО?!

С 1 июля в России вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве. Требования к застройщикам ужесточатся, а ещё через год такая практика и вовсе может прекратить своё существование. Правительство РФ по предложению Президента России Владимира Путина намерено полностью перейти на механизм проектного финансирования – россияне должны будут размещать средства для покупки жилья в банках. А сами кредитные организации обяжут выдавать деньги компаниям строго под определённые объекты. Наш добровольный эксперт из Московской области разбирался, как эти нововведения отразятся на строительной отрасли.

***

Ни для кого не секрет, что почти всё жильё в стране строится с участием денег дольщиков. Такой способ финансирования, на первый взгляд, кажется весьма выгодным обеим сторонам – граждане могут покупать квартиры на стадии котлована гораздо дешевле, а застройщики не зависят от банковских кредитов и процентов.

По имеющейся информации, сейчас в России заключено свыше 1-го миллиона договоров о долевом строительстве, объём средств в рамках которых составляет 3,4 триллиона рублей, однако далеко не всегда эти деньги эффективно используются застройщиками. Поэтому армия обманутых дольщиков, которая периодически пополняется, свидетельствует о том, что действующий механизм остаётся слишком рискованным для покупателей. Постоянные скандалы с обманутыми вкладчиками, видимо, надоели властям, и они решили навести здесь порядок, за действуя при этом достаточно жёсткие меры.

Итак, поправки в Федеральный закон № 214, которые отменяют долевое строительство, приняты. Фактически «долёвка» как таковая должна исчезнуть через год, пока же стартовал так называемый переходный период. Но и он приготовил для застройщиков «кучу геморроя», свидетельствуют многие СМИ.

Самая главная фишка заключается в том, что деньги за купленные квартиры строительные организации смогут получить только после сдачи домов. Появятся, так называемые эскроу-счета. На них банки будут хранить деньги, поступившие от покупателей квартир, пока застройщик не завершит строительство объекта.

Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в строительство больше собственных средств. Минимальный их объём – это 10%. Чем больше собственных средств будет вложено застройщиком, тем меньшим объёмом банковских кредитов ему придётся воспользоваться. Именно заёмные деньги станут основным источником финансирования с отказом от долевого строительства. Для того, чтобы деньги во время строительства не отвлекались на другие цели, установлен запрет на ведение проектов, не связанных с жилищным строительством, введение обязательного банковского сопровождения проектов и ужесточение контроля за расходованием застройщиком средств.

Естественно, таким условиям смогут соответствовать далеко не все застройщики. Некоторые эксперты прогнозируют, что ужесточившиеся нормативы могут привести к уходу с рынка в ближайшие три года примерно 70% малых застройщиков. При этом наблюдатели отмечают, что договоры долевого участия были своеобразной «финансовой пирамидой» для недобросовестных застройщиков, поскольку привлечь деньги россиян таким способом было гораздо проще и дешевле, чем у банков. По другим экспертным ожиданиям, опасения преувеличены, и с рынка уйдёт не более 10 – 20% компаний – и то за счёт укрупнения рынка.

В любом случае, прекращающие по тем или иным причинам свою деятельность застройщики будут вынуждены покинуть ряды СРО. А это значит, что по саморегулируемым организациям будет нанесён ощутимый удар. И уже они в свою очередь рискуют недобрать членов и прекратить свою деятельность. И тут опять мы видим проблемы с рабочими местами и потенциальным сужением рынка.

Нельзя и исключить того, что строители начнут, насколько смогут, экономить на качестве. Это вполне вероятный исход. «Удешевление проектов, повсеместное употребление панелей, то есть индустриальное домостроение, отказ от индивидуальных проектов, отказ от архитектурных заморочек, которые делают проект индивидуальным. Боюсь, что это тоже ближайший магистральный путь»», – говорит один из экспертов.

Впрочем, застройщики не такие уж простые ребята. Широко известен тот факт, что в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти за последнее время было получено рекордное количество разрешений на строительство. Счёт идёт на миллионы квадратных метров. И все эти объекты будут достраиваться в том режиме, в котором они начинались в рамках действующей редакции 214-го федерального закона.

Конечно, застройщики спешили. И сформированный запас проектов, которые, вроде бы, собирались реализовывать по старым правилам, его хватило бы года на три-четыре точно. Но часть норм, которые вступают в силу с 1 июля 2018 действуют за одним числом. Часть ограничений будет распространяться на уже запущенные проекты.

Для дольщиков новых рисков, вроде бы, нет, если не считать одной мелкой неприятности. Много проектов запущено одновременно. Это означает, застройщик не может двигаться по цене. Он не может поднимать цену. Ситуация вынужденного демпинга. «Вместе с тем возникают дополнительные издержки, потому что новые правила требуют некоторого ужесточения ведения проекта. Новые затраты возникают. И часть компаний может не справиться с этой нагрузкой. Соответственно, будут уходить или за сроки, либо замораживать проекты. Риски дольщиков возрастают. И это совершенно неизбежно», – комментирует ситуацию один из экспертов.

«Можно ожидать, что цены будут расти, но не много, не сильно. Потенциально возможен рост цены достаточно серьёзный. Когда закончатся старые правила, нужно переходить на новые. Сюда включится и стоимость кредитов, которые будут давать банки, сюда включится и сокращение объёмов стройки. Мы к этому тоже готовимся. Поэтому через несколько лет, следует, наверное, ожидать повышения цен на жильё. Поэтому если кто-то имеет возможность и желание улучшить свои жилищные условия, по-моему, достаточно удачное время делать это сейчас», – советует представитель застройщика.

Таким образом, после принятия поправок дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищённость инвестиций растёт и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведёт в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа застройщиков.

ОТ РЕДАКЦИИ. Нам теперь осталось дождаться на нашей дискуссионной площадке Ваших откликов на данную публикацию, уважаемые читатели и профессионалы СРО-сообщества!

Ваш ЗаНоСтрой.РФ