Советский опыт создания мощных окружных институтов территориального планирования сегодня заслуживает особого внимания

Указом от 7 мая 2018 № 204 Президент РФ Владимир Путин определил 9 основных национальных целей развития страны до 2024 года. Одной из них выделено: «улучшение жилищных условий не менее 5-ти миллионов семей ежегодно». При этом для Правительства России прописаны определённые задачи и целевые показатели:

• обеспечение доступным жильём семей со средним достатком, с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%
• увеличение объёма жилищного строительства не менее чем до 120-ти миллионов квадратных метров в год;
• кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30%, сокращение в соответствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой в два раза;
• увеличение доли граждан, принимающих участие в решении вопросов развития городской среды, до 30%.

Перечислены и основные механизмы для реализации этих задач. Это – снижение админбарьеров, модернизация строительной отрасли, уход от долевого строительства к иным формам финансирования, создание механизмов развития комфортной городской среды и так далее.

Состояние и проблемы системы территориального планирования.

По состоянию на конец 2017 года практически 100% административно-территориальных образований страны выполнили задачу по разработке и утверждению документов территориального планирования.

1. Для того, чтобы бизнес был заинтересован в работе на территориях малых городов и сёл, что приведёт к равномерному распределению человеческих, природных и промышленных ресурсов, документы территориального планирования (ДТП) должны дополняться технико-экономическими обоснованиями возможности реализации того, что в них запланировано.

Так, существует обоснованное и проверенное математически мнение профессиональных архитекторов и проектировщиков о том, что для реализации документы территориального планирования население России должно составлять 1,5 миллиарда человек и несколько десятков лет.

2. Поэтому потенциальные инвесторы в частности и бизнес-сообщество в целом должны на начальном этапе разработки или корректировки ДТП привлекаться к этому процессу. Именно инвесторы (застройщики и промышленники) в дальнейшем будут непосредственно реализовывать ДТП – строить предприятия, жильё, обеспечивающую инфраструктуру.

3. Сами ДТП должны разрабатываться исключительно профессионалами (проектировщиками и инженерными изыскателями), обладающими необходимым набором знаний и компетенций в сфере развития территорий. Заслуживает внимания и применения советский опыт создания и развития мощных окружных институтов территориального планирования, занимающихся данным вопросами централизовано.

4. Необходимо выстроить понятную и единую систему территориального планирования. Фактически разработка документов территориального развития (ДТП) страны ведётся не «сверху вниз»: от территориального планирования страны – к территориальному планированию муниципального образования, а наоборот: «снизу вверх».

При наличии грамотно разработанных и экономически обоснованных ДТП государство получает систему аргументированных государственных инвестиций в инфраструктурные проекты. Обеспечив разработку качественной ДТП, государство в том числе с использованием механизмов государственно-частного партнёрства, создаёт транспортную и инженерную инфраструктуру в ранее неразвитых территориях. После чего вводит подготовленные земельные участки в гражданский оборот, возвращая вложенный государственные инвестиции, создавая возможность появления новых рабочих мест и потенциала для получения налоговых отчислений на долгое будущее, а также создавая грамотное планирование индустриального развития.

Без деурбанизации не создать территории опережающего развития.

По переписи 2017 года в среднем по Российской Федерации показатель урбанизации достиг 80,1%, то есть такой процент её жителей зарегистрирован в городах и посёлках городского типа. При этом большие земельные массивы не используются в виду отсутствия ДТП, которые бы на них распространяли своё действие.

Необходимо создание «территориально-экономических карт», на основе которых будут совместно государством и бизнесом приниматься решения о создании территорий опережающего развития, малых или моногородов и свободных экономических зон, а также обоснованного размещения промышленных кластеров в привязке к обеспеченности территорий необходимыми ресурсами.
Реализация задачи Президента России по «обеспечению эффективного использования земель в целях массового жилищного строительства при условии сохранения и развития зелёного фонда и территорий, на которых располагаются природные объекты, имеющие экологическое, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение» трудна при сохранении текущих темпов урбанизации. Ни в одном промышленно развитом городе никогда не удастся создать полноценные условия экологической и санитарной безопасности жителей.

Кроме того, задача по «увеличению объёма жилищного строительства не менее чем до 120-ти миллионов квадратных метров в год» также трудновыполнима за счёт городских земельных ресурсов. Крупные города уже исчерпали возможности развития в плане жилищного строительства.

Необходим комплекс мер, чтобы обеспечить россиян жильём.

Особое внимание следует обратить на реформу «долевого финансирования» строительства жилья. Новый закон избавит в будущем от появления новых «обманутых дольщиков». Однако проблема уже появившихся потерпевших граждан по-прежнему решается в ручном режиме. Кроме того, реформа «долевого строительства» в связи с новыми финансовыми требованиями к застройщикам вынудила уйти с рынка строительства жилья мелкий и даже часть среднего бизнеса.

Деурбанизация крупных городов и развитие неосвоенных территорий невозможна без участия небольших строительных компаний и застройщиков, зачастую не имеющих возможность приходить и развиваться в крупных агломерациях.

Для компаний, строящих в малых городах и селах необходимы особые условия – отличные от применяемых к крупным застройщикам, а также комплекс мер поддержки.

В качестве дополнительных инструментов, стимулирующих жилищное строительство, необходим комплекс мер. В частности, создание специализированных банков строительной отрасли, продвижение и совершенствование механизмов государственно-частного партнёрства в сфере строительства, развитие рынка арендного жилья, стимулирование малоэтажного строительства.
Ипотека – это, конечно, хорошо, но её условия доступны далеко не всем…

В нынешних реалиях ипотечное кредитование – это наиболее оптимальный способ приобретения жилья гражданами, который, к тому же, является основным источником развития жилищных программ и интересен гражданам. Однако по-прежнему недоступным для большинства граждан является первоначальный взнос за квартиру (от 10% до 30%). Необходимо продолжить и развивать программу субсидирования ставок по ипотеке, а также разработать комплекс мер по сокращению первоначального взноса и последующего его упразднению.

При этом, по мнению представителей Минстроя России, тотальное снижение первоначального взноса способно создать обратную ситуацию – когда покупательский бум приведёт к раздуванию «пузыря», подобного тому, что привёл к банковскому кризису в США несколько лет назад.

Однако подобное развитие событий хотя и возможно, но маловероятно в силу сохранения высоких ставок по ипотеке – более 8% (в США – от 3%). Теме не менее, есть резон рассмотреть возможность снижения размера первоначального взноса для работающих граждан, трудоустройство которых гарантировано долгосрочными трудовыми контрактами и официальными заработными платами.