Леонид Казинец: Система саморегулирования не может прижиться в данный момент

Владелец компании «Баркли» Леонид Казинец относится к девелоперам первой волны – тем, кто открывал бизнес в начале 1990-х и работал на рынке, который практически не регулировался. Конкурсов не было, всё решали связи. Сегодня компания практически не строит небольшие клубные дома – в работе в основном большие проекты.

А ещё Леонид Александрович является автором кандидатской по саморегулированию в строительной отрасли, а также соавтором закона о СРО с Виктором Плескачевским.

Как будет развиваться строительная отрасль? Что случится с застройщиками? Нужно ли строителям саморегулирование? На эти и другие вопросы президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) отвечает журналистам, а наш добровольный эксперт из Подмосковья отметил наиболее интересные места из этого большого интервью.

***

Про застройщиков

– На днях принят закон, который радикально меняет требования к застройщикам и их взаимоотношения с покупателями жилья. Как Вы оцениваете эти изменения?

– В целом доволен. Многие поправки, которые прошли, инициировали НОЗА и РСПП. Если бы не наша совместная работа с Минстроем и «ДОМ.РФ», никакие поправки не прошли бы, и мы получили бы тот закон, который был принят год назад. Просто невозможный к исполнению!

– Но и в нынешнем виде он получился жестковатым. Насколько реально, что застройщики смогут работать по механизму банковского сопровождения, который работает с 1 июля? По счетам эскроу?

– Там даже не в сопровождении дело. Смотрите, у нас сейчас квартир в новостройках продано на 4,7 триллиона рублей. Закончить эти проекты – нужно ещё примерно 1,3 триллиона. Банковских кредитов выдано сегодня примерно на 600 – 700 миллиардов рублей, собственного капитала застройщиков – тоже на 700 миллиардов. Итого вся стройка оценивается в 6 триллионов, из них 1,4 триллиона – это деньги застройщиков и банков. Если мы отрезаны от денег дольщиков, то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2 – 3 года.

– А это возможно?

– Не знаю, как банки решат эту задачу, откуда возьмётся 5 триллионов рублей банковского проектного финансирования. Накопится объём долга на проект, застройщики будут обслуживать проценты из своих денег, потом будем продавать квартиры с учётом вот этой финансовой нагрузки.

– То есть в 10 раз дороже?

– Нет. Цена будет как на вторичке. Иначе квартиры не будут покупать. Цена не является производной затрат. Затраты, безусловно, вырастут, но мы пытаемся понять, вырастет ли спрос. Для этого надо понимать реальную динамику доходов населения. Она не столь оптимистична.

Экономика застройщиков усложняется с двух сторон. Продажи падают, потому что доходы населения снижаются. Ипотека выросла – положительный фактор, но общий объём сделок вырос на 10 процентов, а ипотека – в несколько раз. Это говорит о том, что люди больше не могут покупать за свои деньги. Учитывая ментальность наших граждан – точно купил бы за свои деньги, а не кредитные, – это значит, что возможности купить за собственные деньги совсем не осталось.

Сейчас будет следующее: количество начинаемых проектов станет падать с каждым днём. Если девелопер не выходит на строительство до 1 июля 2019 года, то дальше – другая экономика проекта. Очевидно, что с рынка уйдёт дешёвое жильё на котловане. Система банковского контроля не даст продавать на старте по себестоимости. Посмотрим, как всё это будет работать.

– Почему Вы говорите, что приходится экономить, денег не хватает? По идее, человек, который застраивал самую дорогую землю в Москве, должен быть как минимум очень богатым.

– Потому что на нашем бизнесе заработали все – чиновники, банки, вороватые менеджеры, а у меня как-то так всегда получается, что всё, что я зарабатываю, вкладываю в новые проекты. Вообще, я не знаю ни одного человека в России, который бы разбогател на девелопменте. Вообще ни одного. В России почти нет людей, которые бы много заработали на бизнесе, в реальном секторе. Не commodity, когда за две копейки досталась нефть, или алюминиевый завод, или газ, не на рейде, а вот кто пошёл с нуля, создал, заработал, сделал – не так много. Можно говорить, что сельхозка, но они тоже эту землю же не покупали за реальную рыночную стоимость, то есть им почти бесплатно достались сотни гектаров, государство помогло с дешёвыми кредитами. И то кто-то выжил, а многие – нет. Вообще, мне кажется, что судьба бизнесмена в России под большим вопросом.

Про саморегулирование

– Я писал кандидатскую по саморегулированию в строительной отрасли. Мы писали закон о СРО с Виктором Плескачевским – 10 лет назад, когда тема только зарождалась.

– Почему эта система так и не заработала?

– Она, как и многие другие демократические институты, не может прижиться в данный момент.

– Почему?

– Сложный вопрос. На него нет прямого ответа. Как до сих пор нет прямого ответа, почему у ребёнка, родившегося в России, продолжительность жизни сравнима с Кабо-Верде, архипелагом (!) в нескольких сотнях километров от северо-западного побережья Африки, где вообще нет медицины. Вопрос: мы много курим? Нет, итальянцы курят больше. Мы много пьём? Ответ: французы пьют больше. У нас плохая медицина? Ответ: на Кабо-Верде почти нет медицины. Почему у нас люди живут меньше? Уровень стресса. Я думаю, что ни в одной стране не было такого геноцида против пассионариев, как было у нас. Тот же Лев Николаевич Гумилев, автор этой теории, сын Анны Ахматовой, – человек с тяжелейшей судьбой. Его отца расстреляли в 1921 году в Петербурге. Его самого репрессировали, то есть мирового уровня учёный не вылезал из репрессий, был практически запрещён. Как в такой ситуации можно доработать свою научную теорию? Потому что, если бы он доработал, многие вещи были бы понятнее. Есть теория, что это генетически передаётся поколениям.

Не только передаётся, а ещё есть очень простой, но жёсткий эксперимент. Берутся мышки, сажаются в клетку, и даётся какой-то очень специфический запах, например, черемухи. И при этом их бьют током, не смертельно, ничего, но лапам неприятно. Они прыгают, суетятся – видно, что начинают изменять своё поведение. Потом у этих мышек рождается потомство. И это потомство никогда не было под током. И это потомство никогда не нюхало черемуху. Но если им включить запах черемухи, 50 процентов этих мышек начнёт нервничать. Предположим, родители их обучили. Маленьких мышей сразу забирают от родителей. И всё равно при запахе черемухи 50 процентов мышек начинают нервничать. Потом берут потомство этих мышей. Так вот у них 25 процентов потомства на запах черемухи будет начинать нервничать. Эти мыши даже никогда не общались с теми, кого бил ток. Никогда. Но эта штука попадает на генетическую память. И в этом смысле теория Дарвина не в полной степени работает. Теория Дарвина говорит, что возникают генетические изменения: естественный отбор – более приспособленные особи выживают, в результате изменчивости и консервативности происходит изменение целого вида. То есть теория Дарвина не имеет никакой версии о том, что происходящие с особью при жизни факты будут заложены в генетическую память.

– Через сколько поколений это сотрётся из генетической памяти, по-Вашему?

– Четвёртое-пятое-шестое поколение. Но чтобы демократические институты развились, работать над этим нужно начинать сегодня.

ОТ РЕДАКЦИИ. На наш взгляд, интересное, но не бесспорное интервью дал господин Казинец изданию. А как Вы считаете, уважаемые читатели и профессионалы саморегулирования? С нетерпением ждём Ваших откликов на данную публикацию!

Ваш ЗаНоСтрой.РФ